Journées du patrimoine plébiscitées, engouement touristique pour les sites historiques et patrimoniaux, succès du Loto du patrimoine… Les Français, on le sait, sont attachés aux belles pierres. Un certain nombre d’entre eux décident même de s’impliquer plus encore, en achetant directement un bien immobilier juridiquement estampillé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. 

Un MH n’est donc pas forcément un château. Il suffit que le bien présente un intérêt historique, artistique, architectural, mais aussi technique ou scientifique, pour être éligible au dispositif agréé par les ministères de la Culture et de l’Economie. La liste est éclectique, il peut s’agir d’un immeuble en centre-ville ou d'une maison à la campagne… dont le prix d’achat est accessible à de nombreux contribuables. Les plus imposés (taux marginal d’imposition supérieur à 30 %) sont incités à s’intéresser à cet investissement original.  

En plus de la satisfaction personnelle d’être un protagoniste actif de la sauvegarde du patrimoine, les investisseurs font une belle opération financière via des avantages fiscaux conséquents, accordés sous conditions.

En effet, l’investisseur peut déduire de ses revenus imposables (sur sa TMI), l'intégralité des dépenses engagées pour la restauration du bien ; déduction s'appliquant aussi aux frais d’acquisition et aux intérêts d’emprunts liés aux travaux. Cette déduction peut être étalée sur trois ans, le temps de la réalisation des travaux encadrée par un architecte des Bâtiments de France. Si le montant des travaux et charges crée un déficit foncier tel qu'il ne peut être amorti sur trois ans seulement, une déductibilité sur le revenu imposable global peut encore se faire au cours des six années suivantes. Ensuite, tout au long de la détention du bien, les nouveaux travaux donnent droit à une nouvelle déduction fiscale. 

Pour bénéficier à plein de l’avantage fiscal, le propriétaire doit s’engager à restaurer le bien, à le conserver pendant au moins quinze ans, et à l’ouvrir éventuellement au public un certain nombre de jours par an pour obtenir des avantages fiscaux supplémentaires. Pas de contraintes, donc, dans ce dispositif, liées à un engagement de location ou à des plafonds de loyers ou de revenus. Le propriétaire peut occuper le bien ou le louer : le choix lui appartient. L’investisseur peut donc bénéficier des avantages fiscaux, tout en occupant personnellement le bien. 

- Si seule une partie du bien est classée, la déduction fiscale ne s’applique que pour les travaux réalisés sur cette partie.

- L’avantage fiscal MH n'entre pas dans le plafond des niches fiscales de 10 000 € / an.

- Il est possible de transmettre un MH totalement exonéré de droits de succession lorsqu’une convention entre l'Etat et les héritiers est signée.

- Dans le cadre d’une indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

- La déduction liée aux monuments historiques est cumulable avec d'autres investissements locatifs défiscalisés.