Les parts de SCPI permettent de diversifier son patrimoine vers l'immobilier professionnel en profitant d'un ticket d'entrée modeste. Mais ce n'est pas le seul intérêt.

Les SCPI (Sociétés civiles de placement dans l'immobilier) de rendement collectent l'épargne des particuliers pour l'investir dans l'immobilier tertiaire (bureaux, murs de boutiques, hôtels, entrepôts,...), puis gèrent le parc d'immeubles et reversent régulièrement aux épargnants une quote-part des loyers encaissés. Investir dans ce type de placement revient donc à détenir, de façon indirecte, de l'immobilier. Tour d'horizon des principaux atouts des parts de SCPI. 

Investir dans l'immobilier tertiaire en direct nécessite une mise de fonds très importante. Selon la localisation et le type d'actifs, cela peut représenter plusieurs centaines de milliers, voire millions, d'euros. Avec des parts de SCPI, un particulier peut diversifier son patrimoine vers l'immobilier professionnel en profitant d'un ticket d'entrée modeste. En effet, le prix des parts de SCPI va de quelques centaines à quelques milliers d'euros. Un investissement dans ce type de placement permet donc de parfaitement "calibrer" son investissement à ses capacités de financement. Il est en outre possible à tout moment de racheter des parts de SCPI, l'investissement peut ainsi être complété au fil du temps. Enfin, en cas de besoin, les parts de SCPI peuvent être cédées rapidement. Quelques semaines à quelques mois suffisent, ce qui est rarement le cas avec un bien détenu en direct. 

Les gérants des SCPI se constituent un patrimoine diversifié en achetant plusieurs types de biens. Selon les stratégies, ils investissent dans différentes zones géographiques, plusieurs classes d'actifs, diverses typologies de biens... En achetant leurs parts, vous profitez d'une large diversification. 

En outre, si vous êtes propriétaire de logements que vous proposez à la location, les SCPI vous permettent de détenir de la pierre "professionnelle", dont le cycle (prix de ventes, niveaux de loyers,...), évolue différemment de celui de l'immobilier locatif. 

En achetant des parts de SCPI, vous déléguez la gestion du parc immobilier à un professionnel : le gérant de la société. C'est lui qui détermine la stratégie d'investissement, sélectionne les biens à acheter, met en place les travaux nécessaires, choisit les locataires, assume l'intégralité de la gestion locative, cède les biens s'il le juge nécessaire et vous reverse votre quote-part de loyers. Bref, la SCPI est un placement "clef en main", à privilégier si vous n'avez ni le temps, ni l'envie ou les compétences de gérer vous-même un patrimoine dans la pierre. 

Le patrimoine des SCPI est bien plus large que celui que vous pourriez vous constituer seul. Leur risque (vacance locative, impayés de loyers, sinistre grave de type incendie...) est mutualisé sur plusieurs immeubles. En cas de souci avec un bien, le rendement de la SCPI baissera un peu mais ne s'effondrera pas, puisque la SCPI continuera de louer les autres immeubles et d'en tirer des revenus. 

Pour mutualiser encore plus votre risque, vous avez intérêt à investir sur plusieurs SCPI, dont les stratégies d'investissement sont différentes, de façon à profiter d'un parc immobilier encore plus large et diversifié. 

Même s'il est en baisse depuis quelques années, le rendement des SCPI reste très intéressant et surtout largement plus élevé que celui des placements classiques de type immobilier locatif en direct ou fonds en euros des contrats d'assurance vie. Pour preuve, en 2018, les SCPI de rendement ont rapporté en moyenne 4,35% à leurs porteurs de parts, et leur rendement moyen était de 4,43% en 2017. Pour 2019 et 2020, le taux de rendement devrait encore se situer au-dessus de 4%. 

Profiter de la fiscalité de l'assurance-vie en bénéficiant des rendements attractifs de la pierre papier, c'est possible. 

Si l'assurance vie a été de longue date le placement préféré des Français, la baisse de rendement des fonds en euros (tombé à 1,4 % en moyenne en 2019 contre 1,8 % en 2018) peut conduire certains épargnants à se tourner vers des produits plus rémunérateurs. Reste que l'assurance vie conserve tout son intérêt eu égard à sa fiscalité avantageuse. 

D'un autre côté, les SCPI affichent un taux de distribution moyen de 4,51% contre 4,35% en 2018 (selon le site France SCPI). Dans ces conditions, vous pouvez être tenté de délaisser l'assurance vie au profit de la pierre papier. Une alternative intéressante existe : investir dans des SCPI par le biais d'un contrat d'assurance vie. 

Compte tenu de la baisse de rendement des fonds en euros, les assureurs ont développé des contrats d'assurance vie en unités de compte reposant sur une offre plus riche de supports de placement, parmi lesquels les SCPI. Concrètement, soit vous disposez déjà d'une assurance vie, soit vous en souscrivez une, et y intégrez des SCPI choisies au sein du bouquet présélectionné par l'assureur. 

Les bénéfices sont multiples. Vous profitez de tous les avantages de la pierre papier sans les inconvénients d'un investissement immobilier en direct : nul besoin de notaire, ni souci de vacance ou de gestion locative et vous bénéficiez en prime de choix diversifié d'actifs immobiliers peu accessibles pour un particulier (immobilier d'entreprise, y compris à l'international...). 

Vous y ajoutez à cela les atouts de l'assurance-vie, à commencer par la souplesse des versements, ceux-ci étant libres ou programmés à votre choix, mais aussi une transmission facilitée. En cas de décès, votre contrat est en effet transmis aux bénéficiaires désignés, selon une fiscalité qui plus est allégée (152 500 € d'abattement par bénéficiaire pour les sommes investies avant 70 ans). 

 

Les SCPI intégrées à un contrat d'assurance vie relèvent de fait de la fiscalité avantageuse de celle-ci. Alors que les loyers tirés de parts de SCPI sont imposés, comme les loyers issus de la location d'un bien immobilier, en tant que revenus fonciers, lorsque vous détenez des parts de SCPI dans le cadre de l'assurance vie, vous n'êtes imposé qu'en cas de rachat, partiel ou total, du contrat.  

Vous avez alors le choix entre une taxation à l'impôt sur le revenu ou un prélèvement forfaitaire libératoire. Après 8 ans de détention du contrat, vous bénéficiez d'un abattement de 4600€ (9200€ pour un couple). Des prélèvements sociaux s'appliquent en revanche quel que soit le mode d'imposition choisi.  

Le prix auquel vous souscrivez des SCPI dans le cadre d'une assurance vie est par ailleurs décoté (d'environ 2,5 %) au regard d'un achat en direct. Autre avantage, les fonds investis bénéficient d'une liquidité plus grande, quelques de jours suffisant pour faire réaliser un ordre de cession. Dans l'assurance-vie, c'est l'assureur qui doit en effet faire le nécessaire pour que vous puissiez récupérer votre mise. Le délai de jouissance (différé du versement de dividendes) est plus court voire inexistant. 

Enfin, vous bénéficiez de la rentabilité attractive des SCPI en vous épargnant les risques du marché, ceux-ci étant assumés par l'assureur. Ceci explique d'ailleurs que la sélection des SCPI proposées dans le cadre de l'assurance vie soit restreinte (environ 20 % du marché), l'assureur misant sur les plus sûres d'entre elles.  

Quelques inconvénients à ne pas négliger:

Cette alternative n'est toutefois pas dénuée de quelques inconvénients. Tout d'abord, alors qu'il est possible d'acheter des parts de SCPI au moyen d'un emprunt, ce n'est pas le cas dans le cadre d'un contrat d'assurance vie. Vous devez ainsi disposer de l'épargne nécessaire.  

Par ailleurs, contrairement à une détention de parts en direct, vous n'êtes pas assuré de percevoir la totalité des revenus générés par les SCPI sur lesquelles vous aurez investi votre épargne. L'assureur peut en effet en conserver une partie (jusqu'à 15 %) au titre de sa participation au bénéfice.  

Le choix des SCPI est également plus limité que lorsque vous souscrivez en direct, les compagnies d'assurance opérant une sélection drastique.  

Enfin et surtout, le rendement de SCPI souscrites dans le cadre de l'assurance vie est moins élevé compte tenu des frais de gestion du contrat, voire des frais d'entrée ou d'arbitrage, facturés par l'assureur, qui viennent obérer leur performance. Sans compter que ce dernier peut également prévoir des pénalités en cas de retrait précoce ou encore plafonner l'investissement en parts de SCPI.