Dispositif Jeanbrun : un nouveau dispositif pour redynamiser les logements

Une crise structurelle du logement locatif en France


Depuis quelques années, le marché locatif français traverse une période de déséquilibre. La demande locative continue d’augmenter, alors que le marché immobilier ne suit pas, laissant de nombreux ménages sans solutions abordables. À fin juin 2024, l'Union sociale pour l'habitat (USH), qui fédère les organismes HLM, a recensé 2,7 millions de ménages demandeurs. Par ailleurs, selon l’INSEE, le taux d’effort des locataires du secteur privé dépasse 29 % et atteint jusqu’à 44,7 % pour les ménages les plus modestes, traduisant une pression croissante sur l’accès au logement 

Le marché de l’immobilier neuf connait un recul marqué également : entre 2024 et 2025, les mises en chantier ont réduit de 22 % et l’offre locative a chuté de 15 % en cinq ans. Plusieurs facteurs expliquent cela : la fin progressive du dispositif Pinel, la hausse des taux d’intérêt, la complexité réglementaire croissante et une fiscalité instable. Dans ce contexte, les investisseurs ont préféré attendre ou se retirer du marché, aggravant le déficit d’offre. Dès lors, le développement de dispositifs alternatifs, tels que le dispositif Jean Brun, apparaît comme une réponse nécessaire.


La naissance du dispositif JeanBrun dans le cadre du PLF 2026


C'est dans ce contexte que Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, a présenté le 23 janvier 2026 le plan « Relance logement ». L'objectif est de provoquer un choc d'offre pour atteindre 400 000 logements construits par an et viser 2 millions de logements supplémentaires d'ici 2030.

Il est alors intégré au projet de loi de finances 2026. À l’origine appelé « Relance logement », le dispositif est rapidement baptisé « Jeanbrun » par la presse spécialisée. Il constitue le successeur structurel du Pinel ; il vise à redonner aux investisseurs particuliers un cadre fiscal lisible, durable et économiquement rationnel.


Le dispositif Jeanbrun : définition, cadre légal et logique fiscale


Dans la pratique, ce que l’on désigne sous le nom de « dispositif Jean Brun » ne correspond pas à une appellation juridique officielle. Il s’agit en réalité du statut du bailleur privé, instauré par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, JORF n° 0043 du 20 février 2026). Ce mécanisme a ensuite été intégré au Code général des impôts, au sein de l’article 31, plus précisément au 1° du I, aux alinéas i) et j), issus des dispositions initialement prévues à l’article 12 octies du projet de loi de finances pour 2026.


La logique de ce dispositif diffère profondément de celle du dispositif Pinel. En effet, cette dernière repose sur une réduction d’impôt calculée à partir du montant de l’investissement, en fonction de la durée d’engagement de mise en location.


À l’inverse, le dispositif Jean Brun s’inscrit dans une logique d’imposition des revenus fonciers. Il permet au bailleur de déduire une fraction de la valeur du bien immobilier de ses revenus locatifs imposables, en tenant compte de sa dépréciation progressive dans le temps, selon le mécanisme de l’amortissement.


Dans ce cadre, il est possible d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien, hors valeur du terrain. Le taux d’amortissement annuel varie généralement entre 3,5 % et 5,5 %, en fonction notamment du niveau de loyer pratiqué. L’amortissement débute à compter du premier jour du mois suivant l’acquisition ou l’achèvement du bien.


Chaque année, la dotation aux amortissements vient ainsi diminuer les revenus fonciers imposables, entraînant mécaniquement une réduction de l’imposition du bailleur.


Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans la continuité du régime du déficit foncier, puisqu’il permet, comme celui-ci, de déduire des revenus fonciers l’ensemble des charges liées à l’investissement, notamment les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, la taxe foncière ou encore les charges de copropriété non récupérables. En cas de solde négatif, le déficit peut également être imputé sur le revenu global dans certaines limites.


Toutefois, le dispositif Jeanbrun se distingue par l’introduction d’un mécanisme d’amortissement du bien immobilier. Là où le déficit foncier repose principalement sur des charges réelles et souvent ponctuelles, il permet ici de constater une charge comptable récurrente, liée à la dépréciation du bien dans le temps.


Ainsi, le dispositif Jeanbrun ne se limite pas à une logique d’optimisation ponctuelle, mais propose une approche plus globale et durable, combinant déduction des charges et amortissement, et offrant une meilleure visibilité fiscale à long terme pour l’investisseur.


Les conditions d’éligibilité du dispositif JeanbrunAu-delà de son attractivité, le dispositif Jeanbrun est soumis à plusieurs conditions d’éligibilité relatives au bien et à sa mise en location. Le logement doit être situé dans un immeuble collectif, les maisons individuelles étant exclues. Il peut s’agir d’un bien neuf, acquis en VEFA, ou d’un logement ancien faisant l’objet de travaux significatifs. En outre, le bien doit présenter une performance énergétique satisfaisante, avec une classe A ou B au diagnostic de performance énergétique pour l’ancien.


Le logement doit être loué nu et constituer la résidence principale du locataire, qui ne peut appartenir au foyer fiscal du propriétaire. La mise en location doit intervenir dans un délai de douze mois suivant l’achèvement du bien ou des travaux, et s’inscrire dans une durée minimale d’engagement de neuf ans.


Le dispositif prévoit par ailleurs trois niveaux de loyers, déterminés en fonction d’une décote appliquée au prix de marché. Plus cette décote est importante, plus le taux d’amortissement applicable est élevé :


• Loyer intermédiaire : −15 %

• Loyer social : −30 %

• Loyer très social : −45 %


Contrairement au dispositif Pinel, qui était strictement limité aux zones tendues (A, A bis et B1), le dispositif Jeanbrun s'applique sur l'ensemble du territoire national. Aucune contrainte de zonage n'est imposée, ce qui constitue une avancée notable pour les investisseurs souhaitant se positionner dans des villes moyennes ou des bassins d'emploi secondaires, jusqu'alors exclus des dispositifs de défiscalisation classiques. Toutefois, la pertinence économique de l'investissement reste conditionnée par la tension locative locale : il appartient à l'investisseur de s'assurer de la demande réelle sur le marché visé.


Le mécanisme fiscal : amortissement, charges et déficit foncier


Le mécanisme fiscal du dispositif Jeanbrun repose sur trois leviers complémentaires.


En premier lieu, l’amortissement constitue le cœur du dispositif. Il permet à l’investisseur de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables. Cet amortissement s’applique à hauteur de 80 % de la valeur du bien (hors terrain), selon des taux variables en fonction du type de logement et du niveau de loyer pratiqué.


Logement neuf :

• 3,5% pour les logements intermédiaires avec un plafond de 8 000€,

• 4,5% pour les logements sociaux avec un plafond de 10 000€,

• 5,5% pour les logements très sociaux avec un plafond de 12 000€.


Logement ancien rénové :

• 3% pour les logements intermédiaires avec un plafond de 10 700€,

• 3,5% pour les logements sociaux avec un plafond de 10 700€,

• 4% pour les logements très sociaux avec un plafond de 10 700€.


En second lieu, l’ensemble des charges non récupérables liées à l’investissement est également déductible des revenus fonciers. Il s’agit notamment des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des primes d’assurance, des frais de gestion, des charges de copropriété non récupérables ainsi que des travaux d’entretien et de réparation.


Enfin, lorsque le total des charges (amortissement compris) excède les loyers perçus, un déficit foncier est constaté. Celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, plafond porté à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, mesure prolongée jusqu’au 31 décembre 2027.


Point d’attention : contrairement au régime du LMNP réformé en 2025, les amortissements pratiqués dans le cadre du dispositif Jeanbrun ne sont pas réintégrés dans le résultat fiscal annuel. En revanche, ils pourraient être pris en compte lors du calcul de la plus-value à la revente, selon les modalités prévues par les textes d’application.

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Afin de mieux comprendre l’utilisation faite de l’intelligence artificielle par les acteurs des marchés financiers en France et les enjeux qu’elle recouvre, l’Autorité des marchés financiers a réalisé une étude approfondie des usages, des bénéfices et des risques associés à cette technologie. Celle-ci témoigne d’un niveau d’adoption déjà très élevé, avec 90 % des répondants qui indiquent utiliser l’IA ou prévoient de le faire à très court terme. Si elle n’est pas nouvelle, l’utilisation de l’intelligence artificielle dans le secteur financier s’est fortement accélérée au cours des dernières années. Afin de mieux appréhender ce phénomène et les principaux enjeux qu’il recouvre, et ainsi accompagner plus efficacement l’innovation, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a lancé une étude approfondie des cas d’usage. Cette démarche s’inscrit dans le cadre d’une enquête paneuropéenne initiée, en février 2025, par l’Autorité européenne des marchés financiers (ESMA). Trois questionnaires distincts ont été adressés à des sociétés de gestion de portefeuille, des prestataires de services d’investissement, des prestataires de services sur crypto-actifs, de financement participatif, ainsi qu’à des sociétés cotées, des cabinets d’audit, et des avocats spécialisés. Au total, l’AMF a recueilli des informations auprès de 100 acteurs distincts couvrant un large spectre d’activités. Dans une étude intitulée « L’usage de l’IA par les acteurs des marchés financiers en France », l’AMF détaille les principaux enseignements de ce travail. Parmi les principaux constats, l’AMF relève que : - 90 % des acteurs des marchés financiers français déclarent utiliser l’IA ou prévoient de le faire dans les 12 prochains mois, notamment l’IA générative qui est la technologie la plus utilisée. Pour 54 % des répondants, les cas d’usage évoqués sont d’ores et déjà en production, majoritairement au sein des grandes entreprises. Et une large majorité des sondés prévoit une augmentation des investissements en matière d’IA au cours des deux prochaines années ; - l’IA est majoritairement utilisée à des fins internes (c’est le cas pour 83 % des 106 cas d’usage qui ont été détaillés dans les réponses collectées par l’AMF), centrées sur des outils de productivité, des assistants internes, des solutions d’extraction, de synthèse ou de génération de contenus. Sur les marchés, les sociétés de gestion et les prestataires de services d’investissement ont recours à l’IA, par exemple, pour améliorer l’analyse de données ou des marchés, et les processus de conformité. Les infrastructures de marché peuvent s’appuyer sur l’IA pour la surveillance des transactions et la détection d’abus de marché ; - les usages orientés vers les clients sont aujourd’hui minoritaires : 17 % des cas d’usage recensés visent à améliorer la communication ou l’interaction avec la clientèle. Seuls 1 % des cas d’usage concernent des outils appliqués à la fourniture de services d’investissement ; - le recours à l’IA repose majoritairement sur des solutions prêtes à l’emploi fournies par des prestataires spécialisés. A cet égard, l’AMF observe une forte dépendance à un nombre restreint de prestataires non européens ; - parmi les principaux bénéfices perçus, l’IA est considérée, au-delà de sa capacité à analyser de grands volumes de données, comme un levier majeur de réduction de coûts et d’amélioration des processus internes ; - parmi les risques identifiés, les enjeux de gouvernance et de protection des données représentent la première préoccupation, suivie par la crainte de dépendance excessive à la technologie en l’absence de supervision humaine suffisante. En conséquence, 72 % des entités interrogées ont indiqué avoir mis en place des politiques de gouvernance de l’IA. Ces constats guideront les priorités de supervision du régulateur pour les prochaines années, en particulier sur les enjeux de gouvernance et de maîtrise des risques.
par Jean-Luc Le Grix De La Salle 7 avril 2026
Il existe deux modalités d’imposition à l’IR : - les cessions réalisées par des particuliers sont taxées au taux forfaitaire de 12,8 % ou sur option au barème progressif (cette option est indépendante de l’option globale pour l’imposition des plus-values, dividendes ou rachats sur contrat d’assurance-vie). - les cessions réalisées par des professionnels sont taxées en BNC au régime réel ou micro. Sont considérées comme professionnels, les personnes qui réalisent des cessions dans les conditions identiques à des professionnels (c’est-à-dire ceux ayant recours à des techniques d’intervention spécialisées ou à des pratiques de trading sophistiquées, personnes bénéficiant de frais de transactions préférentiels en contrepartie d’engagement à échanger un certain volume d’actifs par mois…), quand bien même les opérations n’auraient pas un caractère habituel. En résumé : Lorsqu’au titre d’une année d’imposition, un contribuable a réalisé des cessions de cryptoactifs dont la somme des prix est inférieure ou égale à 305 €, il est exonéré d’impôt sur la plus-value globale réalisée au cours de l’année d’imposition. Ce seuil de 305 € s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des cessions imposables, quelles qu’en soient les contreparties (monnaie, bien, service), réalisées par le foyer au cours d’une même année d’imposition. Références BOI-RPPM-PVBMC-30 ; CGI, art. 150 VH ; BOI-BNC-CHAMP-10-10-20-40 § 1080 ; CGI, art. 92 ; CE 26 avril 2018 n° 417809, 418030, 418031, 418032, 418033 ; BOI-BIC-CHAMP-60-50 § 730 ; C. com. art. L. 110-1 ; CGI, art. 34 ; loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022, article 70.
par Jean-Luc Le Grix De La Salle 7 avril 2026
Entre passeport européen et spécificités nationales, comment sécuriser le patrimoine des clients mobiles au sein de l’Union européenne ? La liberté de circulation des personnes, instaurée dès 1957 comme l’une des quatre grandes libertés du marché unique européen, a profondément transformé les comportements patrimoniaux. Aujourd’hui, les Français de l’étranger représentent plus de 1,5 million de personnes, selon France Diplomatie. La mobilité intra-européenne, une nouvelle donne patrimoniale Lorsqu’un résident français s’expatrie, son statut fiscal évolue, ce qui peut remettre en cause l’équilibre de sa planification patrimoniale. En particulier, l’assurance-vie française risque de perdre son efficience hors de l’Hexagone. La loi française ne prévoit pas de portabilité d’un contrat d’assurance-vie national vers l’international : un contrat de droit français ne peut être transformé en contrat étranger. Il faudrait, en théorie, le racheter totalement ou partiellement, puis réinvestir dans un nouveau contrat conforme au droit du nouveau pays de résidence, ce qui ferait perdre l’antériorité fiscale acquise sur les sommes retirées. Et si, après plusieurs années, le souscripteur revient s’établir en France, son nouveau contrat pourra-t-il le suivre ? Pas forcément. Cette discontinuité peut représenter un coût fiscal et pratique important pour l’épargnant mobile. Une alternative existe pour éviter de « réinitialiser » sa planification patrimoniale à chaque changement de résidence fiscale : opter dès le départ pour un contrat d’assurance-vie luxembourgeois, ou effectuer de nouveaux versements sur un tel contrat avant l’expatriation. Ce support international, émis par une compagnie d’assurance luxembourgeoise et commercialisé en libre prestation de services dans toute l’Union européenne, permet de conserver une enveloppe d’investissement unique tout au long du parcours de l’expatrié, sans rupture juridique (et sans perte de l’antériorité fiscale) en cas de mobilité. Autrement dit, le contrat suit le client lors d’un changement de résidence fiscale, assurant ainsi une continuité dans l’accumulation du capital et la préparation de la transmission. Pour les conseillers en gestion de patrimoine ou les banquiers, le contrat d’assurance-vie luxembourgeois peut devenir une véritable opportunité lorsque le client traverse une frontière. Toutefois, si le « passeport européen » garantit théoriquement la continuité du contrat, la réalité s’avère plus complexe. Chaque Etat membre conserve ses prérogatives fiscales et ses règles d’ordre public, créant un véritable patchwork réglementaire. Le défi est double : d’un côté, éviter les pièges (requalification, double imposition, perte d’avantages, imposition non prévue) ; de l’autre, saisir les opportunités d’optimisation. Entre ces deux extrêmes, le conseil au client doit s’appuyer sur un protocole d’audit rigoureux, à initier six mois avant tout départ. Nous allons ici décrypter, sur la base d’un exemple concret, le cadre juridique de la portabilité, détailler le protocole d’audit en cinq étapes, puis analyser quelques destinations européennes sous l’angle fiscal et successoral. L’exemple qui va nous servir de fil rouge est celui d’un résident français ayant souscrit un contrat d’assurance-vie depuis quelques années, adossé à un fonds d’assurance spécialisé (FAS). Le contrat ne prévoit pas de couverture décès. Le souscripteur a pour projet de transférer sa résidence dans un autre pays européen. Le cadre européen de la portabilité : promesses et limites Un passeport théorique puissant Le contrat d’assurance-vie luxembourgeois bénéficie du régime de libre prestation de services (LPS). Concrètement, un assureur agréé au Luxembourg peut distribuer ses produits dans les vingt-sept Etats membres, sans agrément supplémentaire. Cette autorisation unique constitue le fameux « passeport européen ». Avant tout transfert de résidence, il est essentiel d’informer son conseiller et sa compagnie d’assurance pour s’assurer que la couverture s’étend bien au pays de destination. Certains assureurs limitent volontairement leur périmètre pour des raisons de complexité réglementaire. Un client partant en Grèce pourrait ainsi découvrir que son assureur ne distribue pas dans ce pays, malgré le passeport européen. Les règles d’ordre public : variables nationales irréductibles Cette belle harmonie se heurte toutefois à une réalité : chaque Etat impose ses règles impératives d’ordre public, qui ne peuvent être écartées par la volonté des parties. Ces contraintes se déclinent en différentes catégories : - structure contractuelle obligatoire : l’Italie exige une garantie décès minimum pour qu’un contrat soit qualifié d’assurance-vie. Sans aucune couverture décès, il y a un risque de requalification. Il est donc nécessaire de vérifier si la structure contractuelle est correcte ; - restrictions de gestion : la Belgique illustre parfaitement cette problématique. L’administration fiscale belge refuse de reconnaître le statut d’assurance-vie aux contrats où le souscripteur exerce un « pouvoir de gestion » trop important. Il n’est donc pas possible d’adosser son contrat d’assurance-vie à un fonds d’assurance spécialisé (FAS), pour un résident belge ; - règles successorales impératives : ici, les divergences entre Etats membres sont majeures. En France, le contrat d’assurance-vie est exclu de la succession (article L. 132-12 du Code des assurances), sauf en cas de primes manifestement exagérées ou en l’absence de désignation bénéficiaire. Fin de l’application de la fiscalité française au contrat d’assurance-vie Au-delà de ces contraintes juridiques, la dimension fiscale constitue le véritable enjeu de toute expatriation. Le principe de territorialité fiscale est implacable : dès le transfert de résidence fiscale, le contrat d’assurance-vie suit le régime fiscal du nouvel Etat, même s’il reste régi par le droit luxembourgeois. Cette rupture fiscale peut toutefois se transformer en opportunité. Ainsi, le Portugal impose les plus-values des rachats effectués sur un contrat souscrit depuis au moins huit ans à un taux effectif de 11,20 %. Le protocole d’audit pré-expatriation en cinq étapes Face à cette complexité, l’improvisation n’a pas sa place. Voici la méthodologie à déployer six mois avant le transfert de résidence. 1. Confirmer la couverture LPS (J-180) La compagnie d’assurance doit confirmer à l’intermédiaire que le contrat pourra suivre le client dans le pays cible et préciser les conséquences éventuelles. 2. Auditer la structure du contrat Cette phase technique requiert une check-list précise, pays par pays, car il existe différentes spécificités : - Belgique : le contrat doit faire l’objet d’une gestion discrétionnaire par un gestionnaire et ne permet pas de recourir à un fonds d’assurance spécialisé (FAS). Il convient donc, avant le départ, de transformer le FAS en fonds interne dédié (FID), conforme aux règles belges. - Italie : il faut s’assurer que le contrat dispose d’une couverture décès suffisante. Si ce n’est pas le cas, il faudra la mettre en place, là encore, avant le départ. - Allemagne : le contrat doit être géré de façon discrétionnaire par un gestionnaire indépendant et comprendre éventuellement une couverture décès de 10 % minimum des primes brutes versées. Si ces éléments manquent, il faudra adapter le contrat. - Portugal : le FAS est autorisé, une couverture décès n’est pas nécessaire, il sera donc possible de conserver le contrat en l’état. 3. Cartographier les impacts fiscaux (J-120) L’objectif : modéliser les différents scénarios de vie du contrat (versements complémentaires, rachats partiels, transmission au décès) sous le prisme fiscal du pays cible : - Belgique : taxe de 2 % sur les versements. Il conviendra donc d’effectuer un éventuel versement complémentaire avant le départ effectif. - Italie : impôt annuel de 0,2 % sur l’encours du contrat. Pour un contrat de 500 000 euros conservé dix ans, cela représente 10 000 euros de prélèvements cumulés non récupérables. 4. Sécuriser les aspects successoraux (J-90) Le règlement européen Succession (UE n° 650/2012), applicable depuis août 2015, pose le principe suivant : la loi du dernier pays de résidence habituelle du défunt régit la succession. Ce principe admet toutefois une exception majeure : le choix de sa loi nationale (professio juris), option à exercer par testament. Il convient d’analyser, avec le client, l’opportunité d’exercer cette option selon le traitement réservé à l’assurance-vie par les différentes législations en présence. A noter que le champ du règlement Succession est limité à l’harmonisation des règles civiles des successions entre les Etats membres, à l’exclusion des règles fiscales. 5. Planifier les opérations de gestion future (J-30) Un mois avant le départ, il convient d’établir avec le client un « mode d’emploi » du contrat sous sa nouvelle résidence fiscale et d’identifier les obligations déclaratives locales (par exemple, cadre XIII en Belgique, Quadro RW en Italie, Anexo J au Portugal). Le défaut de déclaration expose à des pénalités parfois très lourdes. L’idéal est de réaliser un comparatif « Avant/après expatriation » en trois colonnes : ce qui reste possible, ce qui change, ce qui devient impossible. Cette visualisation permettra au client d’appréhender concrètement l’impact de sa mobilité. Un allié de long terme pour l’expatrié, à manier avec expertise Le contrat d’assurance-vie luxembourgeois présente des atouts majeurs dans le cadre d’une expatriation : - portabilité et neutralité fiscale : le contrat suit l’expatrié et adapte, au besoin, ses caractéristiques aux règles impératives de son nouveau pays de résidence ; - sécurité renforcée : grâce au triangle de sécurité (actifs ségrégués) et au super-privilège, l’épargne est protégée, même en cas de faillite de l’assureur, sans équivalent en Europe ; - flexibilité multi-supports : architecture ouverte, multidevises et fonds internes permettent une gestion vraiment internationale et personnalisée du patrimoine ; - et neutralité fiscale : le contrat n’est pas imposé au Luxembourg, mais uniquement dans le pays de résidence fiscale du souscripteur. L’ingénierie du contrat luxembourgeois requiert un accompagnement professionnel pour optimiser son utilisation et rester conforme dans chaque juridiction (déclarations fiscales, clauses bénéficiaires, etc.). Ce contrat s’inscrit dans le cadre strict de la réglementation européenne : il s’agit d’un outil légal et transparent, au service d’une mobilité choisie. Utilisé à bon escient, le contrat d’assurance-vie luxembourgeois offre ainsi au client expatrié une véritable « paix patrimoniale » : la liberté de bouger et d’investir à l’international, tout en gardant le contrôle et la cohérence de son patrimoine sur le long terme.