Ces dernières années, la fiscalité des locations meublées – et plus particulièrement des meublés de tourisme de type Airbnb – était fortement critiquée, compte tenu des avantages fiscaux qu’elle procurait.
Dès 2023, les prémices d’une réforme étaient perceptibles. S’en est alors suivi un processus législatif particulièrement mouvant, marqué par des annonces successives dans les projets de lois de finances, l’adoption puis la suppression d’amendements, parfois même leur réintroduction involontaire. A ces évolutions se sont ajoutées des mises à jour du BoFip, elles-mêmes contestées, contribuant à une instabilité normative notable.
Dans ce contexte, y compris pour les praticiens du droit fiscal, il est rapidement devenu difficile de disposer d’une lecture claire et cohérente du cadre applicable à la location meublée, tant les règles étaient susceptibles d’évoluer dans des délais très courts.
Ce n’est qu’à l’issue de ce long « feuilleton » législatif que deux textes majeurs sont venus redessiner le régime applicable : la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, puis la loi de finances pour 2025, adoptée le 14 février 2025. Ces réformes ont modifié les règles du jeu en matière de location meublée touristique. Dès lors, il apparaît nécessaire de dresser un état des lieux du nouveau cadre fiscal applicable aux locations meublées.
Le présent article a ainsi pour objet de proposer une analyse synthétique et opérationnelle des évolutions récentes, afin de déterminer, concrètement, où en est aujourd’hui le régime fiscal des locations meublées.
Location meublée en 2026 : cadre fiscal et principes applicables
Rappelons tout d’abord que la location en meublé est une activité commerciale qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), que l’activité soit exercée à titre habituel ou à titre occasionnel.
Ainsi, les gains issus de la location vide, ou nue, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, alors que ceux générés par la location meublée (longue ou courte durée) sont imposés dans la catégorie des BIC.
Les revenus issus de la location meublée sont alors imposés selon deux régimes possibles, en fonction de leur montant : le régime micro-BIC, reposant sur un abattement forfaitaire, ou le régime réel, permettant la prise en compte des charges et l’amortissement du bien.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui est venue durcir la fiscalité applicable en matière de location meublée touristique, a abaissé les seuils applicables pour bénéficier du régime micro-BIC permettant l’application d’un abattement forfaitaire sur les revenus générés par la location de biens meublés à partir de 2025.
Reste que selon le type de bien, le régime fiscal varie selon qu’il s’agit d’un meublé de tourisme classé ou non classé. Rappelons que le classement en meublé de tourisme consiste à faire appel à un organisme agréé afin d’évaluer le niveau de confort et de prestation du logement. A l’instar des hôtels, le classement permet d’attribuer aux logements une classification d’une à cinq-étoiles. Le classement reste facultatif, mais il peut être intéressant fiscalement.
En l’état de la législation actuelle, les loueurs en meublé de tourisme « classiques » sont soumis au régime micro-BIC et bénéficient d’un abattement de 30 % sur les recettes encaissées tant qu’elles ne dépassent pas 15 000 euros (avant 2025, le seuil était de 77 700 euros et l’abattement de 50 %). Concrètement, la fiscalité des meublés non classés est donc désormais alignée sur celle de la location nue.
Les meublés de tourisme, classés comme tel, font, quant à eux, l’objet d’une fiscalité particulière, et notamment d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés lorsqu’ils ne dépassent pas 77 700 euros depuis l’année 2025 (le taux était de 71 % et le seuil de 188 700 euros avant la loi Le Meur).
Enfin, les loueurs en meublé « classique » longue durée n’ont pas subi de modification et le régime micro-BIC reste applicable si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 euros. Le régime micro-BIC permet dans ce cas d’appliquer un abattement de 50 % sur les recettes annuelles.
Au-delà des seuils de 15 000 euros (meublé de tourisme « classique ») et 77 700 euros (meublé de tourisme classé et meublé longue durée) ou sur option du contribuable, le régime réel d’imposition s’applique.
Le résultat fiscal sera alors déterminé par la différence entre le montant des recettes locatives (montant des loyers hors taxes, encaissés ou non) et les charges exposées pour les besoins de l’activité. Les frais et charges d’exploitation sont déductibles lorsqu’ils sont exposés dans le cadre et pour les besoins de l’activité locative et qu’ils sont accompagnés de justificatifs :
- les dépenses d’entretien et de réparation
- les charges de copropriété, les frais de gestion, les frais d’assurance
- la taxe foncière sur les propriétés bâties (si le local est inscrit à l’actif du bilan), la contribution économique territoriale
- les intérêts de l’emprunt souscrit pour financer l’acquisition (si le bien est inscrit à l’actif)
Le contribuable peut également amortir le logement seulement si le bien immobilier est inscrit à l’actif de son bilan. Les biens meubles peuvent également être amortis ou déduits du résultat imposable (en fonction du montant d’acquisition). Soulignons que si le bien n’est loué (ou a vocation à l’être) qu’une partie de l’année, le montant des frais et charges est déductible (dont l’amortissement devrait faire l’objet d’un prorata).
LMP ou LMNP : comment qualifier le statut du loueur en meublé ?
Les propriétaires qui mettent en location courte ou longue durée leur bien immobilier ont le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) et bénéficient dans les deux cas du régime fiscal décrit ci-dessus (régime micro-BIC ou régime réel).
Rappelons que le régime des loueurs en meublé professionnels s’applique lorsque le contribuable remplit les deux conditions suivantes :
- les loyers annuels générés par l’activité de location dépassent 23 000 euros pour le foyer fiscal
- ces recettes doivent représenter plus de la moitié des revenus d’activité professionnelle du foyer (les pensions de retraite sont également à prendre en compte)
Un loueur en meublé sera non professionnel lorsque l’une de ces deux conditions n’est pas respectée.
Les différences de fiscalité entre les deux statuts sont principalement les suivantes :
- le loueur en meublé professionnel peut imputer le déficit généré sur son revenu global sans limitation de montant, tandis que le déficit généré en qualité de LMNP s’imputera pendant dix ans sur les futurs bénéfices
- en cas de cession du bien immobilier en statut LMP, le régime des plus-values professionnelles sera applicable, alors que le LMNP sera imposé selon le régime de plus-values immobilières des particuliers
- enfin, sous certaines conditions, le logement meublé peut ne pas être intégré dans l’assiette de calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) pour le LMP, notamment si l’activité de loueur en meublé est son activité principale
Quelles sont les impositions dues sur les revenus générés par la location meublée ?
Le revenu net (i.e. les recettes diminuées de l’abattement ou des charges réellement engagées) générés par la location de biens meublés (LMP ou LMNP) est imposé :
- au barème progressif de l’impôt sur le revenu (taux de 0 % à 45 %)
- le cas échéant, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) de 3 % lorsque, pour un couple marié ou pacsé, le revenu fiscal de référence est compris entre 500 000 et 1 000 000 euros, et de 4 % au-delà (les seuils sont de 250 000 euros et 500 000 euros pour une personne seule)
- aux prélèvements sociaux de 18,6 % ou aux cotisations sociales (Urssaf) ; en effet ; depuis le 1er janvier 2021, sont soumis aux cotisations sociales pouvant s’élever entre 20 et 40 % (en lieu et place des prélèvements sociaux de 18,6 % pour les résidents de France) tous les loueurs en meublé professionnels (LMP) et les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) retirant plus de 23 000 euros de recettes annuelles d’une activité de location meublée de courte durée, type Airbnb (sauf à se prévaloir de la réponse ministérielle Pellois- AN n° 3619 du 10 juillet 2018 qui prévoit que l’obligation d’assujettissement aux charges sociales ne s’applique pas aux LMNP qui confient un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet)
En application de l’article L. 611-1 du Code de la Sécurité sociale, ces loueurs en courte durée sont tenus de s’affilier au régime de Sécurité sociale des travailleurs indépendants (SSI). Par exception, ils peuvent opter pour une affiliation au régime général de la Sécurité sociale ou au régime d’auto-entrepreneur (applicable uniquement au loueur en meublé de tourisme classé, dont les recettes ne dépassent pas 77 000 euros).
Quel que soit le régime choisi, le loueur en meublé est également soumis à la CFE (cotisation foncière des entreprises) et à la taxe de séjour dans certains cas.
A noter que si l’activité de loueur en meublé est réalisée au travers d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus générés par la location seront soumis à l’impôt sur les sociétés.
Les plus-values immobilières des LMNP : quelles sont les règles applicables depuis le 15 février 2025 ?
Parmi les mesures adoptées par la loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, figure une modification du mode de calcul de la plus-value immobilière pour les LMNP qui peut avoir un impact majeur au moment de la revente. Cette réforme concerne tous les loueurs en meublé non professionnels, qu’ils louent en courte durée ou en longue durée.
En effet, jusqu’à présent, un loueur en meublé non professionnel pouvait déduire de ses loyers imposables les amortissements liés à son bien, tout en continuant à bénéficier, au moment de la revente, du régime des plus-values des particuliers. Cela signifiait concrètement que les amortissements pratiqués pendant des années n’étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. Un véritable avantage fiscal par rapport aux locations nues ou aux loueurs en meublés professionnels.
La loi de finances pour 2025 est ainsi venue supprimer une niche pour les LMNP, puisqu’elle prévoit la réintégration des amortissements déduits dans l’assiette de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession du bien immobilier pour le LMNP.
Désormais, si l’avantage lié à la possibilité d’amortir le bien immobilier (hors terrain) lors de la mise en location est conservé, en revanche pour toutes les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, la plus-value des LMNP doit être calculée sur la base du prix d’acquisition diminué des amortissements déjà pratiqués.
Cette mesure aligne donc le traitement des LMNP sur celui des LMP et assure une plus grande égalité de traitement entre les différents investisseurs.
Toutefois, il conviendrait de nuancer cette réforme et ses conséquences. En effet, d’une part, les abattements pour durée de détention restent inchangés et restent pleinement applicables – rappelons que pour l’impôt sur le revenu : abattement de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 4 % la vingt-deuxième année, ce qui conduit à une exonération totale après vingt-deux ans ; pour les prélèvements sociaux, l’exonération est totale après trente ans de détention –, d’autre part, cette réforme ne devrait concerner que les loueurs en meublé non professionnels soumis au régime réel.
Les LMNP relevant du micro-BIC ne devraient pas être concernés si on s’en remet à la nouvelle version qui a été publiée au printemps dernier du formulaire 2048-IMM relatif à la déclaration des plus-values immobilières des particuliers et à sa notice, qui prévoient désormais une ligne spécifique permettant d’intégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value uniquement pour les biens ayant fait l’objet d’une location meublée relevant des BIC selon le régime réel.
Location meublée et structuration de l’investissement immobilier : quels points de vigilance ?
Face au durcissement du cadre fiscal et social de la location meublée, la question de la structuration des investissements immobiliers se pose avec une acuité particulière.
Si le recours à une structure sociétaire peut offrir certains leviers d’optimisation, il comporte également des contraintes qu’il convient d’appréhender.
L’acquisition d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société, telle qu’une SCI ou une Sarl de famille soumise à l’impôt sur le revenu, peut présenter plusieurs intérêts sur le plan patrimonial.
En premier lieu, ces structures permettent d’assurer un contrôle renforcé de la gestion et de l’administration du patrimoine immobilier. Elles offrent également une organisation plus stable et plus lisible que l’indivision, en particulier lorsque le bien est détenu par plusieurs personnes.
En outre, le recours à une structure sociétaire peut s’avérer pertinent en matière de transmission, notamment grâce à l’application de décotes d’illiquidité sur la valeur des parts sociales et à la détermination de l’assiette taxable sur la valeur nette des parts, après déduction du passif, en particulier des emprunts en cours.
Cependant, derrière les avantages que peuvent offrir certaines structures se cachent des implications fiscales et patrimoniales qu’il convient d’appréhender avec précision.
Ainsi, par exemple, le recours à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu impose une vigilance particulière en présence d’une activité de location meublée. En effet, celle-ci est qualifiée d’activité commerciale au sens du droit fiscal. Or une SCI à l’impôt sur le revenu ne peut, en principe, exercer une telle activité que de manière strictement accessoire. Lorsque les recettes issues de la location meublée excèdent 10 % des recettes totales, la SCI est automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés. Ce basculement emporte des conséquences fiscales significatives : imposition des résultats au niveau de la société à l’impôt sur les sociétés, puis taxation des sommes distribuées aux associés à l’impôt sur le revenu, entraînant une double imposition (au niveau de la société et de l’associé).
Dans ce contexte, la Sarl de famille peut constituer dans certains cas une alternative pertinente. En effet, cette structure permet l’exercice d’une activité de location meublée, tout en restant soumise à l’impôt sur le revenu. Néanmoins, cette faculté s’accompagne de contraintes importantes. La Sarl de famille est en effet réservée à l’exercice d’activités commerciales, à l’exclusion de toute activité civile. La moindre activité de location nue ou la mise à disposition gratuite du bien entraînerait un basculement automatique à l’impôt sur les sociétés. Aussi, le choix de cette structure peut ne pas convenir à certains contribuables.
Au-delà du choix de la structure juridique, la réflexion doit s’inscrire dans une approche globale des objectifs poursuivis par le propriétaire : investissement à court ou long terme, stratégie de transmission familiale ou encore optimisation au regard de l’IFI. Un même bien peut, en effet, faire l’objet d’arbitrages très différents selon la situation de son détenteur.
Dans cette perspective, la réalisation préalable d’un audit fiscal et patrimonial apparaît alors comme un préalable indispensable à toute prise de décision.
