Il a soufflé sa vingtième bougie. Lancé en 2000, le démembrement de propriété est, en 2020, plus que jamais d’actualité, dans un contexte de taux bas et d’incertitudes financières, géopolitiques et sanitaires en tout genre. Longtemps resté méconnu, le dispositif de démembrement de propriété a gagné en notoriété ces dernières années. Le modèle offre une alternative intéressante aux investisseurs particuliers désireux d’accroître leur patrimoine immobilier sans alourdir leur fiscalité.

Pour rappel, le démembrement de propriété qui consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété de la pleine propriété est un mode d’acquisition géré par le code civil. Relevant du droit du commun, il n’entre pas dans le cadre d’une loi dérogatoire d’incitation fiscale comme le Pinel ou le LMNP et ne risque pas d’être modifié ou annulé. Depuis vingt ans, le démembrement s’impose, peu à peu, comme une solution au manque d’offre de logement social tout en assurant, aux contribuables, un investissement patrimonial sécurisé. Pour preuve, la note relative à l’usufruit locatif social (ULS) publiée en janvier dernier par la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages, sous la tutelle du ministère de la Cohésion des territoires (DHUP) vise à favoriser les opérations de démembrement, ainsi qu’à développer une offre nouvelle de logements conventionnés.

L’ULS est encadré par le Code de la construction et de l’habitat (CCH), puis conforté par la loi engagement national pour le logement du 13 juillet 2006. L’acquisition de l’usufruit par le bailleur social étant éligible au prêt locatif social (PLS), l’attribution des logements est, par conséquent, soumise aux conditions d’éligibilité de ressources des ménages et aux plafonds de loyers du logement social. L’usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l’intégralité des loyers, et assure l’entretien du bien et la nue-propriété à des investisseurs particuliers qui acquièrent, de cette façon, un bien à un prix décoté par rapport à sa valeur en pleine propriété (entre 30 et 60 % de sa valeur). Cette décote assure à l’investisseur de réaliser une plus-value de l’intérieur, à savoir que lorsque la pleine propriété sera reconstituée, le bien recouvrera 100 % de sa valeur, alors qu’il l’aura acquis à 40 ou 60 % de son prix initiali. Conformément à l’article L. 253-1 du CGH, la durée contractuelle d’un démembrement de propriété est fixée à quinze ans minimum, ce qui le rend moins perméable aux fluctuations des prix de l’immobilier.

Si la sortie des opérations de démembrement a pu faire l’objet d’interrogations, la réussite des premiers débouclages a balayé les doutes. « Les bailleurs sociaux sont des opérateurs vigilants, avec des processus bien définis. Ils anticipent les sorties et disposent de parcs immobiliers suffisant pour assurer le relogement des locataires », affirme Bertrand Birade, cofondateur de Bécarré Haussmann. Pour ce dernier, le premier intérêt de l’investissement repose sur sa performance. « Le démembrement de propriété offre une rentabilité mécanique du fait de sa décote. Pour une nue-propriété achetée 60 % de son prix en pleine propriété, et revendue à 100 % de sa valeur au bout de quinze ans, le rendement affiché est de +3,47 %, soit bien plus qu’un fonds euros », ajoute le directeur.

Autre avantage du démembrement temporaire : sa neutralité fiscale, qui attire tout particulièrement les investisseurs dont la TMI est importante et/ou concerné par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Concernant cet impôt justement, le nu-propriétaire privé de revenus fonciers n’est plus imposé, puisque la donation est faite sur la seule partie usufruitière (la décote pour définir la valeur usufruitière sera de 23 % sur dix ans). Au terme du démembrement, le donateur retrouvera la pleine propriété de son bien en franchise d’impôt. Par exemple, si le bien concerné est d’une valeur de 300 000 euros, pendant la période de démembrement fixée à dix ans, si le donateur est concerné par la tranche des 0,5 % sur l’assiette IFI, il fera une économie de 15 000 euros. A noter cependant que l’objectif doit être d’enrichir le donataire et non le donateur, sous peine de voir cette opération remise en cause pour abus de droit. 

Dans le cas d’un contribuable dont les enfants seront concernés par des frais de successions, le démembrement viager s’avère un outil prisé de transmission patrimoniale. En effet, depuis 2012, le montant de donation qui échappe au fisc est de 100 000 euros par parent et par enfant. Le démembrement est une option souvent retenue par les familles qui veulent alléger l’assiette fiscale de leurs droits de succession. La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété des biens transmis par succession est définie par un barème mis en place depuis le 1er janvier 2004. La quote-part de ces deux valeurs varie en fonction de l’âge de l’usufruitier lors de la transmission (entre 51 et 60 ans, la clé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est de 50 %). Au décès du donateur, le nu-propriétaire retrouvera la pleine propriété du bien en franchise d’impôt sur la partie usufruitière.

Pour exemple, un couple âgé de 55 ans et 57 ans détenant un patrimoine de 800 000 euros pourra transmettre à ses deux enfants la nue-propriété à hauteur de 400 000 euros, exonérée de toute fiscalité. Au final, lorsque les bénéficiaires retrouveront la pleine propriété du bien, ceux-ci ne devront s’acquitter d’aucun droit de mutation. Toutefois, pour que l’investissement ne soit pas réintégré comptablement dans la succession, mieux vaut donner jeune (idéalement avant 60 ans, selon le barème établi par le CGI), car contrairement à l’article 790 régissant le don spécifique, si le donateur, dans le cadre d’un démembrement, meurt avant quinze ans, l’avantage se trouvera anéanti.

La possibilité de souscrire à des parts de SCPI en démembrement a également contribué à démocratiser le marché. Modulables sur des périodes allant de trois à vingt ans (la durée moyenne étant fixée à huit ans de détention des parts), les SCPI permettent de choisir la durée de l’investissement et d’ajuster son montant. Les SCPI ont également la vertu de proposer une diversification d’actifs (bureaux, hôtellerie, commerces, logistique, etc.), en France comme en Europe, là où le démembrement physique se cantonne au résidentiel. Elles se positionnent sur des secteurs dynamiques et vecteurs de rendement.