Cette technique d’optimisation permet ainsi d’obtenir des rendements bien supérieurs aux placements traditionnels.

Un prix d’achat des parts « minoré » : l’achat des parts de ces SCPI va se faire à un prix inférieur à celui de l’achat de parts en pleine propriété. On parle de décote. Cette décote est décroissante avec la durée de l’usufruit et avec le rendement de la part. En général, sur 5 ans, l’entreprise va acheter l’usufruit pour 20 % de la valeur de la SCPI en pleine propriété.

L’achat de parts de SCPI en usufruit est également avantageux sur le plan fiscal car il est amortissable. En effet, pour être amortissable, l’achat de parts de SCPI en usufruit doit remplir les trois conditions posées par l’administration fiscale à savoir :

• Une durée de vie limitée

• Une perception de revenus de façon régulière

• Une cession possible à tout moment

La possibilité d’amortir l’usufruit va ainsi permettre à l’entreprise de réduire l’imposition sur les revenus servis par les parts.

Compte tenudes revenus généralement servis par les SCPI (jusqu’à 11 % net en 2024), de la valeur d’acquisition le TRI final est bien supérieur aux placements de trésoreries traditionnels.

Les droits aux revenus tirés de l’achat de parts de SCPI sont temporaires. À la fin de la durée de l’usufruit telle que définie dans le contrat lors de la souscription des parts, l’entreprise perd tous ses droits sur les parts. 

Le rendement de ce type de placement n’est pas garanti : l’entreprise ayant placé sa trésorerie doit être consciente que les revenus des parts de SCPI dépendent de la qualité de gestion de la SCPI. Le choix de la (ou des) SCPI sur laquelle (lesquelles) réaliser cet investissement est donc très important.

• Montant : 100.000 euros 

• Durée du démembrement : 3 ans

• Valeur de l’usufruit : 13,50 % de la pleine propriété

• Rendement SCPI : 6,20 % en 2024

• Taux d’imposition de la société : 25 %

La société va donc investir 100.000€ en usufruit de SCPI équivalent à 740 740 € en pleine propriété (13,50%). 

Elle va donc percevoir un revenu annuel de :

              6,20 % x 740 740 € = 45 925 € / an pendant 3 années 

Parallèlement, la Société va pouvoir amortir annuellement l’investissement soit :

             100 000 € / 3 ans = 33 333 € / an pendant 3 années

L’imposition annuelle

            Revenu annuel 45 925 € - Amortissement annuel -33 333 €

            = Résultat imposable 12 592 € soit une imposition annuelle (25%) de 3 148 €

            Revenus bruts 137 775 € (3 x 45 925 €)

            - Imposition 9 444 € (3 x 3 148 €)

            - Investissement initial 100.000€

           

           GAIN TOTAL OPÉRATION 28 331 €

             Soit un rendement de 9,43 % / an

Le mécanisme de SCPI en usufruit pour un placement de trésorerie d’entreprise s’avère extrêmement efficace pour une personne morale ou une association qui souhaite placer sa trésorerie stable.