L'immobilier patrimonial, un levier fiscal
L’investissement immobilier locatif patrimonial consiste à acheter un bien immobilier destiné à la location, en visant la constitution et la valorisation d’un patrimoine sur le long terme.
Contrairement à une logique purement rendement locatif, l’approche patrimoniale s’inscrit dans une stratégie de transmission, de protection du capital, et souvent de diversification des actifs familiaux.
Objectifs principaux
1. Préserver la valeur du capital dans le temps, en investissant dans des biens bien situés et de qualité.
2. Percevoir des revenus complémentaires via les loyers (à moyen ou long terme).
3. Optimiser la fiscalité par des dispositifs adaptés (déficit foncier, Malraux, Monument Historique, démembrement, etc.).
4. Préparer une transmission familiale, grâce à une structuration juridique adaptée (société civile, démembrement, assurance-vie croisée...).
Les caractéristiques d’un bien patrimonial
Un bien patrimonial est souvent :
• Situé dans un emplacement de qualité (centre-ville, quartier recherché, zone historique…),
• Doté de caractéristiques architecturales ou de charme (ancien, pierre, beaux volumes...),
• Avec un potentiel de valorisation à long terme
• Nécessitant des travaux ou une restauration, permettant d’activer des leviers fiscaux.
Il existe 3 dispositifs fiscaux dédiés à l'immobilier patrimonial:
- Le déficit foncier (droit commun)
- Le Malraux
- Les Monuments Historiques (MH)
Exemple : Déficit foncier
Hypothèse d’investissement en 2025
TMI client: 30 %
Revenus fonciers : 20 000 €
Investissement 2025 : 200 000 €
Dont travaux : 150 000 €
2025 : 40 %
2026 : 30 %
2027 : 30 %
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